在一起居住权纠纷案件中，案涉房屋原归属张斌与刘芳夫妇共有，后二人在离婚时约定将该房屋赠与给女儿张燕，后刘芳在撤销赠与后又将自己的房屋份额遗赠给弟弟刘明。刘芳去世后，刘明把张斌父女告上了法庭，请求对该房屋享有同等居住权，并要求张斌交付房屋由其居住。近日，南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决，张斌对该房屋享有的居住权优先于刘明对该房屋享有的财产性权利，驳回了刘明的诉讼请求。

姐姐把半套房子留给弟弟

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去世后引发居住权风波

张斌现年 63 岁，与妻子刘芳育有一女张燕。2019 年初，张斌与刘芳调解离婚，并就两人共有的房屋约定如下：" 二人在世时只允许本人居住，不得出租、出售或转让，禁止借给他人居住；二人身故后，交由女儿继承。"

2020 年 3 月，刘芳因患病需要治疗，要求女儿张燕支付医疗费，但遭到张燕拒绝。同年 6 月，张斌和刘芳再次约定：" 若将该房屋出售，收益二人各得 50%；协议签订后二人均不得在该房屋内居住，且不允许其他人居住。" 嗣后二人均搬离该房屋。同年 9 月，刘芳在弥留之际留下遗嘱，载明其去世后所有的房屋 50% 产权归弟弟刘明所有，并由刘明负责料理丧葬等事宜。

2022 年 9 月，张斌因无其他居所，欲继续居住在该房屋内。对此，张燕表示同意，但此举却遭到了刘明的阻挠。

后刘明向南通经济技术开发区人民法院起诉张斌父女，主张其依据刘芳遗嘱而享有对房屋的 50% 所有权，对该房屋享有同等居住权，并要求张斌交付房屋由其居住。对此，张斌表示依据其与刘芳的离婚协议，房屋由张燕所有，遗嘱为无权处分。

法院判决：

前夫有权继续居住

南通经济技术开发区人民法院经审理认为，张斌二人在离婚时关于该房屋的约定可以视为将该房屋赠与给张燕。但是在刘芳患病期间，张燕作为受赠人拒绝履行扶养义务，刘芳作为赠与人享有法定撤销权。刘芳在 2020 年 6 月与张斌的再次约定视为行使撤销权的表现，刘芳仍享有该房屋 50% 的权益。刘芳在订立遗嘱时思维清晰，具有意思表达能力，所作遗嘱符合形式要件，故刘芳在遗嘱中对属于自己的房屋份额进行处分的行为合法有效。

虽然刘明因遗嘱而对该房屋享有权益，但是无法中从遗嘱中得出其享有居住权益的结论，且刘明具有住所。故刘明对该房屋的权益指向为财产性权益，即若该房屋变卖后，刘明享有出售价款的 50%。无论张斌对该房屋享有 50% 的权益是基于对张燕的撤销赠与，还是张燕接受赠与后取得房屋权益，张燕均同意张斌居住使用该房屋。鉴于张斌除该房屋外并未其他房屋居住，依据民事权益位阶，张斌对该房屋享有的居住权，优先于刘明对该房屋享有的财产性权利。因此，法院驳回了刘明的诉讼请求。

一审判决后，刘明不服提起上诉，南通中院二审维持原判。

法官说法：

居住权具有优先性和排他性效力

《民法典》第三百六十六条规定：" 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。" 房屋不仅是生活所需，亦关涉到社会的和谐稳定。故法律为了实现居者有其屋的目标，新设立了居住权，即房屋所有人可以其所有的房屋为他人设定居住的权利，以满足特定人员的生活居住需要。作为一项用益物权，居住权具有物权的基本特性，即居住权具有优先性和排他性效力，这项权能对于房屋所有人及受让人的权利是一种直接的限制。

在居住权与债权发生冲突时，法律优先保护居住权。此外，若房屋所有人将房屋处分给了第三人，在居住权合法有效的前提下，第三人即使取得了该房屋所有权，仍然不可对抗居住权人的居住权，即居住权人享有继续在该房屋内居住的权利，不受房屋所有权变更的影响。

本案中，案涉房屋原归属张斌与刘芳共有，后二人在离婚时约定将该房屋赠与给张燕，刘芳在撤销赠与后又将该房屋份额遗赠给刘明。但在张斌享有居住权的前提下，虽然该房屋所有权归属几经变更，均不影响其对该房屋享有的居住权益，且优先于刘明所享有的财产性权利。（文中涉案当事人均为化名）

通讯员 杨璞 古林 现代快报 + 记者 严君臣

（校对 张静超 编辑 邵倩倩）